Realitná kancelária - áno či nie

Z Naprenajom.sk

Možno práve teraz hľadáte nájom alebo plánujete prenájom svojej nehnuteľnosti a zvažujete, či zveriť alebo nie určité kompetencie realitnej kancelárii. Nie je to jednoduché rozhodnutie, pretože ak sledujete realitný trh, sem tam sa vyskytnú aj pseudo realitné kancelárie a občas aj obyčajní špekulati až podvodníci.

Obsah 1 Cena služieb realitnej kancelárie 2 Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou? 3 Exkluzívne alebo neexkluzívne sprostredkovanie 4 Ako si prenajať nehnuteľnosť sám 4.1 Vaša nehnuteľnosť 4.2 Zdokumentovať nehnuteľnosť 4.3 Stanovenie ponukovej ceny 4.4 Zverejnenie ponuky nehnuteľnosti 4.5 Našiel sa záujemca 4.6 Príprava a podpis nájomnej zmluvy

Cena služieb realitnej kancelárie

Všeobecne požadovaná výška odmeny pre realitnú kanceláriu v prípade úspešného obchodného prenájmu je jedno mesačné nájomné. V prípade dlhodobých nájmov može byť požiadavka aj na odmenu vo výške 3 a viac mesačných nájmov. Pravidlom by malo byť že odmenu platí ten kto zadal požiadavku na služby realitnej kancelárie. Nárok na odmenu by mal byť v prípad úspešne uskutočneného obchodu, po podpise nájomnej zmluvy, zaplatením prvej splátky nájomného a dohodnutej kaucie.

V prípade menších bytov výška provízie ledva pokryje náklady realitnej kancelárie ktoré vynaložila na uzavretie obchodného prípadu. V takých prípadoch realitná kancelária požaduje províziu aj po záujemcovi ktorý sa napríklad prihlásil na inzerát ktorý videl na internete (tzv. provízia z obidvoch strán). Z pohľadu realitnej kancelárie nízka provízia býva ja dovod že realitných kancelária nezadáva inzerciu do tlačených médii ale iba na internet, kde si možete umiestniť inzerát sám.

Realitná kancelária Vám neposkytne záruku že nájdený záujemca o nájom napriklad po prvom mesiaci si svoje rozhodnutie nerozmyslí a máte v byte neplatiča, s ktorým v najlepšom možete akurát tak ukončiť predčasne zmluvu. Tu Vám realitná kancelária može ísť v ústrety akuát tak so sprostredkovaním so zľavou prípadne zdarma. Avšak tu sa nedá predpokladať že do opatovného vyriešenia obchodného prípadu realitná kancelária invetuje rovnaké prostriedky.

Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?

Realitné kancelárie narážajú totiž na problém s netaktnosťou klientov. Neustále sa stretávame so situáciou, kedy záujemca o kúpu a predovšetkým iný, tzv. čierny sprostredkovateľ, ktorému dobré mravy neboli nadelené a ktorý sa snaží profitovať na cudzom obchode, snaží obísť predávajúcim poverenú realitnú kanceláriu, pričom sa od nej dozvedel o predaji nehnuteľnosti, a spojiť sa priamo s predávajúcim. A to za účelom alebo zníženia kúpnej ceny o províziu pôvodne určenú pre sprostredkovateľa v prípade priameho kupca, alebo za účelom získania provízie pre seba v prípade iného sprostredkovateľa. Predávajúci potom často, aj keď pôvodne mal záujem túto províziu uhradiť, považuje týchto kupcov za svojich, i keď na zreteli má, že sa o predaji dozvedeli z inzercie pôvodne oslovenej realitnej kancelárie, ktorá ju komplexne hradila. Takáto kancelária svoju províziu nedostane, a pritom do predaja vložila svoje úsilie, pretože nie je schopná doložiť, že kupca oslovila svojou inzerciou ona. Celá vynaložená práca realitnej kancelárie vyjde takýmto spôsobom navnivoč.

A presne z tohto dôvodu, pokiaľ má sprostredkovateľ vyvinúť maximálne úsilie pri ponúkaní nehnuteľnosti, sa uzatvárajú exkluzívne zmluvy. Predávajúci v takomto prípade odkazuje všetkých záujemcov o kúpu na jedného určeného sprostredkovateľa, ktorý celý predaj vedie a vyhne sa tak jednaniu s mnohými ďalšími sprostredkovateľmi, ktorým by aj tak províziu zaplatiť musel. Bežná prax ale je, že zmluvný sprostredkovateľ z dôvodu nespôsobilosti obsiahnuť celý trh uzatvára ďalšie zmluvy s inými sprostredkovateľmi, ktorí mu môžu pomôcť potenciálneho kupca nájsť a o svoju províziu sa percentuálne podelia. Je to jednoduchý spôsob, ako bez zbytočných problémov obsiahnuť čo najväčší možný priestor na trhu, pričom všetci zainteresovaní pracujú naplno, pretože majú zaistenú finančnú odmenu za svojho konkrétneho kupca a vysoká pravdepodobnosť, že vhodný kupec sa nájde.

V krajinách západu je táto prax založená na takomto princípe bežná a samozrejmá. To vidíme na prípadoch, keď príde na naše trhové prostredie zahraničný záujemca napríklad o prenájom nehnuteľnosti a od kancelárie, ktorá mu túto nehnuteľnosť ponúka, exkluzívnu zmluvu automaticky vyžaduje.

Tieto podprovízie pre druhotné kancelárie, s ktorými vami vybratá agentúra podpísala zmluvu, sa pohybujú v rozmedzí desať až päťdesiat percent z provízie, ktorú dostal sprostredkovateľ od predávajúceho. Jej výška samozrejme závisí od podielu, akým sa kancelárie na úspešnosti obchodu podieľali.

Ďalšou výhodou pre realitné kancelárie po podpísaní exkluzívnej zmluvy je, že ak sa sprostredkovateľovi podarí zohnať kupca, ktorý vyhovuje ich požiadavkám po všetkých stránkach, mal by ho predávajúci akceptovať, pretože sprostredkovateľ svoju úlohu splnil. To už ale necháme na charakter jednotlivcov. V každom prípade je etikou zaviazaný na vyplatenie provízie aj v prípade, že kupec mu z akýchkoľvek príčin nevyhovuje. Rovnako je bežné, že sprostredkovateľovi je priznaná aj provízia za kupca, ktorý o nehnuteľnosť prejaví záujem v dobe účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď ju kúpi neskôr či už priamo, alebo na kauciu.

Realitná kancelária má nárok na províziu aj vtedy pokiaľ by ste si v stanovenom období našli záujemcu sám.

Exkluzívne alebo neexkluzívne sprostredkovanie

Pri neexkluzívnom sprotredkovaní sa stáva že realitná kancelária záujemcovi neposkytne kompletné informácie alebo identifikačné údaje o nehnuteľnosti s cieľom aby náhodou záujemca nebol v stave nájisť si nehnuteľnosť sám a kontaktovať tak majiteľa. Toto vedie ku kurióznym situáciam keď dovedie klienta na obhliadku ktorý uvedenú nehnuteľnosť už poznal z obhliadky u inej realitnej kancelárii, prípadne zažije veľké sklamanie, že keby určité skutočnosti vedel vopred tak by o obhliadku vobec nemal záujem a podobne.

V prípade prenájmu bytov ako už vyššie píšeme, provízia ledva pokryje náklady obchodného prípadu, preto sa nedá predpokladať že by vynakladala nadpriemerné úsilie či investície do obchodného prípadu vo forme inzercie v tlačených médiach alebo aktívne hladenie záujemcu iba z dovodu exkluzivity.

A možno máte predstavu, že to budú zbytočne vynaložené peniaze, pretože to zvládnete aj sami. Môže byť. Ale je tu aj mnoho faktorov, ktoré hovoria pre využitie takýchto služieb. Sú nimi napríklad skúsenosti s týmto odvetvím, rýchlosť vybavenia, ale najmä vám odpadnú starosti z vašich pliec.

Ako si prenajať nehnuteľnosť sám

Vaša nehnuteľnosť

Pokiaľ ste investovali do nehnuteľnosti - bytu za účelom jeho prenájmu, vedzte že nezariadený byt sa prenajíma podstatne ťažšie. Veľmi málo záujemcou nosí so sebou chladničku, či šatníkovú skriňu. Určite sú záujemcovia čo štahujú so sebou po svete aj celú domácnosť ale verte že taký sa vyskytujú len ojedinele. Dnes je možné zariadiť byt za sumu rádoch desiatok tisíc korún. Je to opať investícia ktorej návratnosť si dokážete rýchlo spočítat, keby ste čakali na toho "zriedkavého záujemcu" čo cestuje s celým zariadením.

Zdokumentovať nehnuteľnosť

Dnes je bežnou výbavou domácnosti digitálny fotoaparát. Usporiadajte si nábytok v ponúkanom byte, za dobrých svetelných podmienok zdokumentujte byt, výhľad z okna, pohľad na dom, ulicu prípadne spoločné priestory domu. Ideálne je mať k dispozícii podorys bytu. Určite bol súčasťou kúpnej zmluvy prípadne znaleckého posudku. Pokiaľ sú Vám tieto veci cudzie poproste mladého študenta vo Vašej rodine alebo známeho. Pripravte si zrozumiteľný popis bytu.

Popis bytu by mal obsahovať

• popis lokality dopravné napojenie
• charakteristika domu
• charakteristika bytu jeho orientácia k svetovým stranám
• popis dispozície bytu v navaznosti na jednotlivé miestnosti
• popis zariadenia bytu
• popis skladby a odhad vedľajších nákladov

Tento popis bude slúžiť pri prezentácii nehnuteľnosti alebo z neho možete prirpaviť ponukový list, ktorý odovzdáte pri obhliadke potencionálnym záujemcom. Lepšie si tak nehnuteľnosť dajú zapamatajú a budu mať podklad pre rozhodovanie.

Stanovenie ponukovej ceny

Preštudujte si ponuku nehnuteľností porovnateľnú s Vašou v podobnej lokatite a podobnej kvalite za účelom stanovenia vhodnej ponukovej ceny. Prenajať nehnuteľnosť ihneď za nižšiu cenu má vyššiu hodnotu pre Vás ako dlho čakať na "hlupáka" ktorý si prenajme nehnuteľnosť za vyššiu cenu a časom keď príde na svoju chybu bude chcieť nehnuteľnosť opustiť alebo minimálne upraviť cenu. V prípade že vlastním úsilím idete ušetriť províziu realitnej kancelárie, možete túto ušetrenú províziu investovať do zníženia ponukovej ceny.

Príklad:

• Trhová cena nájmu podobnej nehnuteľnosti je 12.000,-Sk mesačne
  • keby ste mali zaplatiť províziu realitnej kancelárii tak rozpočítané na 1 rok to robí -1.000,-Sk mesačne
    • pokiaľ budete čakať na záujemcu ochotného platiť trhovú cenu 1 mesiac tak "stratené" jedno mesačné nájomné Vam ročne robí -1.000,-Sk mesačne
      • takouto úvahou možete stanoviť nájomné 10.000,-Sk a mate nehnuteľnosť prenajatú ihneď, a o mesiac menej starostí

Pri stanovení ponukovej ceny buďte kritický. Neverte fámam že realitná kancelária Vám zabezpečí vyššiu cenu nájmu. Alebo že to treba skúsiť ponúkať najpr za vyśšiu cenu. Neprenajatá nehnuteľnosť znamená každý mesiac stratu a odhadnuteľný ušlý zisk.

Zverejnenie ponuky nehnuteľnosti

Dnes je internet bežne dostupné a najefektívnejšie médium na prezentovanie nehnuteľností. Zaraďte svoju ponuku do najnavštevovanejších realitných serverov pričom použijete pripravenú dokumentáciu. Po zaradení nehnuteľnosti na server skúste si svoju nehnuteľnosť sám vyhľadať. Pokiaľ sa Vám to podarí tak ste zaradili nehnuteľnosť správne.

Ako doplnok možete zverejniť inzerát aj v špecializovaných tlačených periodikách či ich špecializovaných prílohách.

Pokiaľ patríte k aktívnym vlastníkom nehnuteľnosti tak možete aktívne ponúkať svoju nehnuteľnosť v miestach kde je možnosť nájisť potencionálneho záujemcu, ako sú veľké firmy, závody prípadne školy.

Našiel sa záujemca

pokiaľ nájdete záujemcu skúste si vrámci možností a občiasnkej slušnostiť preveriť jeho pozadie.

• odkiaľ pochádza,
• prečo si nehnuteľnosť prenajíma,
• čo mu limituje dobu nájmu
• kde pracuje

priateľský a otvorene diplomatický vzťah so záujecom dáva predpoklad dlhodobo, vzájomného uspokojivého vzťahu.

Príprava a podpis nájomnej zmluvy

Nájomnej zmluve venujeme samostatné články na týchto stránkach. Nájdete tu aj vzor nájomnej zmluvy , alebo opis Občianskeho zákonníka.